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Le bail commercial

Le bail commercial

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Pour l’exploitation de votre activité, vous pouvez être amené à signer un bail commercial qui peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Le bail est un contrat et nous vous recommandons de le rédiger par écrit, afin qu’il serve de preuve des obligations convenues entre parties.

Au cas où l'une des parties au contrat n'exécute pas une de ses obligations découlant du contrat, l'autre partie peut demander en justice la résiliation du bail et éventuellement des dommages et intérêts en cas de préjudice pour l'autre partie, du fait de la non-exécution de l'obligation.

N’oubliez pas qu’un bail commercial doit en principe être enregistré soit par le bailleur, soit par le preneur. L'enregistrement d'un contrat de bail sous seing privé lui confère une date certaine qui le rend opposable aux tiers n'intervenant pas dans le contrat. Dans ce cas ni le propriétaire qui vend l'immeuble loué, ni l'acheteur et nouveau propriétaire n'ont le droit d'expulser le preneur ayant un bail dont la date est certaine. L’enregistrement n’empêche cependant pas que le bail soit dénoncé dans les conditions légales.

Si votre bail commercial vient à échéance, vous avez un droit de demander le renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception à adresser au bailleur au moins 6 mois avant l’expiration du contrat de bail. Notez tout de même qu’il existe plusieurs motifs que le bailleur peut invoquer pour s'opposer au renouvellement:

  • l'occupation personnelle par le propriétaire ou un de ses descendants au 1er degré,
  • l’abandon de toute location aux fins d’activité identique,
  • la reconstruction ou transformation de l'immeuble loué.

Dans l’hypothèse où vous occupez les lieux loués depuis au moins 9 ans au moment de la demande en renouvellement, le bailleur peut également s’opposer au renouvellement, sans devoir fournir de justification, en vous payant une indemnité d’éviction. À défaut d’avoir déterminé cette indemnité d’éviction dans une clause du contrat de bail, les parties peuvent saisir le juge de paix qui fixera le montant de l’indemnité d’éviction sur base de la valeur marchande du fonds de commerce en question.

La loi de 2018 a supprimé le sursis commercial de deux fois 6 mois que le juge pouvait jusqu’alors accorder au preneur. Seul un sursis à l’exécution d’une condamnation au déguerpissement peut encore être demandé par le commerçant. Sur requête du preneur, le juge de paix peut ainsi ordonner qu’il soit sursis à l’exécution d’une condamnation au déguerpissement. Le sursis ne peut pas dépasser 9 mois et ne peut être accordé qu’aux conditions cumulatives suivantes :

  • tous les loyers et avances sur charges échus ont été réglés au jour de l’introduction de la demande en sursis ; et
  • le sursis doit permettre au preneur de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec ses éventuels salariés.

La décision autorisant le sursis au déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’’appel ou d’opposition.

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Vos conseillers à la Chambre des Métiers